خانهٔ کلنگی یا ملک کلنگی، خانه‌ای است که عمر مفید سکونت در آن تمام شده و فقط ارزش زمین در آن مهم است. در این خانه‌ها که معمولاً ساختمان بیش از ۳۰ سال قدمت دارد، تاسیسات ساختمانی فرسوده شده و قابلیت سکونت ندارد
عده‌ای از افراد هستند که سرمایه ای نه چندان زیاد دارند تا با خرید کلنگی و گذشت اندکی زمان برای کنار گذاشتن سرمایه لازم برای ساختن آن ملک کلنگی به ساخت و ساز مشغول میشوند. از طرفی در شهری همانند تهران زمین خام و آماده ساخت و ساز به ندرت یافت میشود و بسیاری از ساخت و ساز ها برروی ملک مسکونی کلنگی ساخته میشود.
نکته های خرید کلنگی زیاد است و اگر در این زمینه تجربه زیادی ندارید این مقاله را مطالعه کنید تا با خرید خانه کلنگی آشنا شوید.
برخی از زمین های کلنگی در یک ناحیه پرت و دور از شهر واقع هستند. زمانی که قصد دارید ملکی با این شرایط خریداری کنید، باید با دقت و حواس جمعی بالا عمل نمایید. از جمله زمین های کلنگی که باید به هنگام خرید آنها دقت داشت زمین های کلنگی رها و متروکه و یا زمین هایی هستند که هیچ گونه حصاری ندارند. برخی افراد سودجو به سراغ این زمین ها که مالک آنها نیز مشخص نیست رفته و با جا زدن خود به عنوان مالک، کلاهبرداری می کنند.
از خریداری زمین هایی که رأی کمیسیون ماده 5 آیین نامه شهرداری، کمیسیون 7، کمیسیون 12 و کمیسیون 100 را ندارند به شدت اجتناب کنید. قبل از خرید یک زمین کلنگی، وجود یا عدم وجود این آراء را مورد بررسی قرار دهید.
قبل از آنکه برای خرید ملک اقدام جدی انجام دهید دستور نقشه زمین را درخواست کنید. در این دستور نقشه، آخرین تغییرات کاربری ملک و یا نوع ملک درج شده است.
از خرید ملک هایی که با قولنامه های طولانی مدت و یا با قولنامه های وکالتی خرید و فروش می شوند، اجتناب کنید.
قبل از خرید ملک از کلیه نهادهای مرتبط استعلام گرفته و وضعیت ملک را مشخص نمایید.
اگر برای یک ملک قدیمی و کلنگی، سند جدیدی صادر شده، حتما دلیل آن را بپرسید؛ چرا که ممکن است ملک مصادره‌ای یا وراثتی بوده یا شامل تفکیک، افراز یا تقسیم ملک مشاع شده باشد. تک برگی کردن سند طبق دستور ادارات ثبت اسناد و املاک، یکی از مهمترین دلایلی است که نیاز به این راستی آزمایی را ضروری می کند.
خرید ملک و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن همیشه با این پرسش روبرو بوده است که چه نوع ملکی سوددهی بالاتری دارد. برای پاسخ به این سوال باید گفت، اگر تنها با هدف سرمایه‌گذاری قصد خرید و فروش دارید، خرید زمین یا خانه‌های کلنگی همیشه گزینه مناسبی بوده و هست. چرا که همیشه با سود همراه بوده و بر خلاف واحدهای نوساز، با گذشت زمان کاهش قیمت نخواهند داشت.
درمورد خرید خانه‌های کلنگی مهمترین نکته این است که هدف خود را از خرید و سرمایه‌گذاری در خانه‌های کلنگی مشخص کنید. در خرید خانه‌های کلنگی چند هدف می‌تواند وجود داشته باشد:
بازسازی و فروش این خانه‌ها با قیمتی بالاتر
سکونت تا زمان مناسب برای مشارکت در ساخت
تخریب و ایجاد یک آپارتمان با واحدهای نوساز
خرید خانه‌های کلنگی با هدف فروش در زمان افزایش قیمت
در هر صورت خرید خانه‌‌ی کلنگی با هر هدفی که انجام شود، بدون شک سود کلانی عاید شما می‌کند. البته در صورتی که صبر داشته باشید. چرا که اگر سرمایه کافی در اختیار داشته باشید، خرید خانه‌های کلنگی می‌تواند ارزش افزوده بالاتری را برای شما رقم بزند. با خرید خانه‌های کلنگی و بازسازی آنها و یا ساخت مجدد آن، می توان به سود نسبتا بالایی دست یافت. همچنین اگر همین روند در زمان مناسب از نظر شرایط بازار، خریداری و در زمان رونق آن ارائه شود، این سودهی را دو چندان کرده و می‌تواند گزینه بسیار مناسب برای سرمایه‌گذاری باشد.
باید بدانیم برای یک زمین 200 متر مربعی اجازه ساخت 4 طبقه مسکونی روی پیلوت یا پارکینگ را می دهند به شرطی که بتوانیم پارکینگ به تعداد واحد ها تامین کنیم. و همچنین این را هم باید بدانیم در منطقه پاسداران به ازای هر واحد مسکونی یک واحد پارکینگ باید تامین شود و پارکینگ مزاحم را هم قبول نمی کنند و خرید پارکینگ از شهرداری هم نداریم و در این منطقه نمی شود.
زمینی که ابعاد آن 10*20 است تعداد بیشتری پارکینگ نسبت به زمینی که ابعاد آن 8*25 است تامین می کند اولی حدود 4 تا 5 واحد پارکینگ تامین می کند و دیگری 3 تا پارکینگ تامین می کند.
مورد بعدی که باید در هنگام خرید ملک گلنگی به آن توجه کنید این است که موقعیت آن چگونه است؟
موقعیت ساختمان ها و املاک به موارد زیر تقسیم بندی می شود:
ساختمان شمالی
ساختمان جنوبی
ساختمان های شمالی: از مهم ترین ویژگی های این ساختمان ها این است که حیاط دارند و هنگام ورود به این خانه ها،
ابتدا وارد حیاط شده و پس از گذشتن از حیاط به داخل ساختمان می رسید.
علاوه بر این، خانه های شمالی در سمت شمال گذرگاه واقع شده اند.
ساختمان های جنوبی: خانه های جنوبی امکان دارد حیاط داشته باشند یا نداشته باشند.
در هنگام ورود به این خانه ها از همان ابتدا وارد ساختمان خواهید شد و حیاطی جلوی راه شما نیست.
خانه های جنوبی اگر مجهز به حیاط باشند، حیاط پشت ساختمان قرار خواهد گرفت.
این خانه ها در سمت جنوبی گذرگاه واقع هستند.
موقعیت جغرافیایی یک ملک کلنگی، در متراژ زیر بنای خانه نقش مهمی را ایفا می کند.
برای مثال اگر ملک مورد نظر شما شمالی باشد مساحتی بیش از ۵ درصد زمین برای نورگیر باید در نظر گرفته شود.
پس این مسئله بسیار مهم است.
برای آن که بهتر این موضوع را متوجه شوید یک زمین ۲۰۰ متری شمالی را در نظر بگیرید.
در هنگام ساخت این زمین بیش از ۱۱ متر آن باید به نورگیر اختصاص داده شود.
این مسئله سبب می شود شما در هر طبقه حدود ۱۱ متر مربع کمتر از زمین جنوبی با همین متراژ داشته باشد.
پس نکته جالب و مهم این است که متراژ مفید یک زمین جنوبی بیشتر از زمین شمالی می باشد.
برخی از خانه‌های کلنگی شرایط ویژه‌ای مانند مجوز ساخت تا چند طبقه و امکان استفاده از تسهیلات اعتباری را دارند. این امر قیمت یک ملک را با افزایش زیادی مواجه می‌کند. شمالی یا جنوبی بودن یک ملک کلنگی از هم عوامل تاثیرگذار بر قیمت و خرید آن است.
معیار‌های خرید و فروش خانه کلنگی را می‌توان در چند فاکتور ارزیابی کرد. یکی از آنها شرایط قدرالسهم و تراکم آن است. به عنوان مثال یک زمین ۲۰۰متری با یک طبقه ساختمان، قدرالسهم تراکم ۲۰۰متری دارد، اما همان زمین ۲۰۰متری با چهار طبقه ساختمان، به هر طبقه ۵۰متر از زمین تعلق می‌گیرد و به عبارت دیگر، «عرصه» یا همان زمین و «اعیان» ساختمان است.
