یکی از پرکاربردترین اصطلاحات رایج در املاک در تمام شهرها و حتی ویلا در شمال، “عرصه و اعیان” است. تعریف این دو واژه به این صورت معرفی می‌شود: اعیان به ساختمان یا ملکی است که روی یک زمین ساخته شده است. عرصه به زمینی گفته می‌شود که ساختمان روی آن قرار دارد.
در بازار خرید و فروش املاک، اصطلاحات رایج در املاک با نام عرصه و اعیان بسیار شناخته شده است. برای مجتمع‌های مسکونی چند واحدی، این عبارت‌ها قوانین مشخصی دارند. حتی برای خرید و فروش ویلای شهرکی در مازندران، باز هم مسئله عرصه و اعیان مطرح می‌شود.
سند ملکی عرصه در واقع سند زمینی است که آپارتمان‌ها در آن بنا شده‌اند و سند ملکی اعیان به سند هریک از واحدهای آن آپارتمان اطلاق می‌گردد. نام این نوع اسناد بیشتر در مشاورین املاک شهرهای بزرگ، که واحدهای آپارتمانی در زمین‌های بزرگ بنا می‌شود، بیشتر شنیده می‌شود. البته سند شش‌دانگی که برای هر آپارتمان داده می‌شود شامل عرصه و اعیان ملک است. یا اینکه در بعضی موارد عرصه غیرقابل واگذاری است. مثل زمین‌های موقوفی که در ادامه توضیح می‌دهیم و مالک تنها صاحب سند اعیان ملک است.
عرصه و اعیان زمانی مهم می‌شوند که فرد اعیانی را در یک مجتمع مسکونی که به آن عرصه میگویند، خریداری می‌کند. شاید در ابتدای امر تفاوت عرصه و اعیان برای خریدار مهم نباشد اما موضوع زمانی مهم می شود که بحث تخریب و ساخت و ساز آن عرصه مورد توافق مالکین اعیان(واحدها) قرار می گیرد. مجتمع های مسکونی دارای عرصه زیادی هستند. مالک اعیان یا همان آپارتمان نسبت به میزان سهم اعیان خود به صورت مشاعی صاحب عرصه خواهد شد. در حقیقت نسبت به آن اعیان صاحب عرصه نیز خواهد شد.
سهم مالکان از اعیان یا ساختمان که مشخص است و در واقع سهم و مالکیت آن ها در واحدی است که آن را در تملک دارند اما از آنجا که همیشه مساحت عرصه و یا زمین نسبت به اعیان بیشتر است میزان سهم هریک از آنها در عرصه مشخص نیست این امر شاید در ابتدا مهم نباشد اما اگر قرار باشد آن ملک تخریب شود و دوباره نوسازی شود اهمیت پیدا خواهد کرد.
پس در زمان تخریب و نوسازی و یا حتی در زمان تقسیم ارث، نیاز به جداسازی سهم هر مالک در عرصه و یا زمین است که به آن تفکیک عرصه میگویند که با مراجعه به شهرداری و اداره ثبت اسناد می توان درخواست مزبور را ارائه کرد.
از لحاظ حقوقی تفکیک به تقسیم اموال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر گفته می‌شود که مرجع آن برای پیگیری «اداره ثبت» است. برای این که تقاضای تفکیک عرصه را بدهید یا باید مالک باشید یا وکیل قانونی! روال کار هم به این صورت است که درخواست شما (که به تفکیک پلاک مشهور است) به شهرداری منطقه اعلام می‌شود و شهرداری هم پس از درخواست مدارک و تکمیل پرونده، نقشه مصوبه را به شما تقدیم می‌کند.
این نقشه مصوبه در دو نسخه تدوین می‌شود که یک نسخه برای شما و یک رونوشت هم روانه اداره ثبت می‌شود. در ادامه نماینده و نقشه‌بردار شهرداری به مکان ملک مراجعه کرده و فرآیند تطبیق سند شهرداری با محل ملک و سند مالکیت را اجرا می‌کنند. اگر مشکلی در این زمینه وجود نداشت، تفکیک سند شما در دست اجرا قرار می‌گیرد.
برای تفکیک اعیان نیز، داشتن گواهی پایان کار، فاکتور کلیدی برای تقاضای تفکیک اعیان است؛ در واقع ساختمانی که تکمیل آن تایید نشده، اصلا اعیان به حساب نمی‌آید. پس از درخواست تفکیک با گواهی پایان کار، یک نماینده از جانب اداره ثبت و یک نقشه بردار دست به کار می‌شوند تا بخش‌های مفروزی و مشاعات ساختمان را تعیین و صورت مجلس تفکیکی آن را تنظیم نمایند. بعد از آن نوبت به مراحل اداری و صرف هزینه‌های مربوط می‌باشد تا در نهایت تفکیک اعیان انجام شود.
با توجه به سند ملک و یا مقررات و ضوابط محلی یک ملک اعم از عرصه یا اعیان دارای کاربری مشخصی می‌باشد. مثلا: اداری، مسکونی، تجاری، کشاورزی و غیره. بنابراین در هنگام خرید املاک و مستغلات مثل زمین یا آپارتمان حتما به نوع کاربری آن که در گواهی ساختمان یا همان پایان کار توجه کنید. چون مشاغل تجاری نمی‌توانند در محلی که دارای کاربری مسکونی است فعالیت کنند و بالعکس.
هنگام معاملات مربوط به خرید و فروش آپارتمان باید توجه کنید که زمین‌های اوقافی اولاً قابل خرید و فروش نیستند و صرفاً با مجوز اداره اوقاف برای مدت معینی اجاره داده می‌شوند. ثانیاً زمین‌های اوقافی معمولا عرصه و یا اعیان آن اجاره داده می‌شود و لذا ششدانگ همیشه شامل عرصه و اعیان نمی‌شود. آن دسته از افرادی که قصد خرید ملک و آپارتمان دارند باید دقت کنند که در برخی نقاط شهرها زمین‌ها اوقافی هستند و حتما معاملات راجع به آنها باید با اجازه اداره اوقاف مربوطه باشد. هرچند برخی ادارات اوقاف اجازه ساخت اعیانی روی عرصه را نیز به مستاجرین می‌دهند.
