املاک ویلا گامی هوشمند در دنیای املاک

اصطلاح سرقفلی چیست ؟

سرقفلی در واقع همان حق کسب مربوط به قانون سال ۵۶ است که با تغییراتی همراه شده است. این تغییرات به شرح زیر است:
«سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.
حق «سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند. بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.

املاک ویلا

ماهیت حقوقی سرقفلی

حق سرقفلی در قوانین سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ ایران ماهیتی متمایز یافته‌است. بر مبنای قانون موجر و مستأجر سال ۵۶ عقد اجاره اماکن تجاری، به انقضای مدت خاتمه نیافته و موجر تنها در برخی موارد حق تخلیه را داراست. سرقفلی در این قانون با هیچ‌یک از قواعد حقوق قابل توجیه نمی‌باشد. اما در قانون سال ۱۳۷۶ وضع متفاوت است. در قانون اخیر، سرقفلی با پرداخت مبلغی جهت تمدید متمادی قرارداد اجاره بر طبق شرایط گذشته‌است. همچنین در این قانون مستأجر می‌تواند جهت اسقاط حقوق خود و تخلیه پیش از انقضای قرارداد، مبلغی تحت عنوان سرقفلی از موجر اخذ کند.
قراردادهای اجاره که قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده‌اند، مشمول قانون موجر و مستأجر ۱۳۵۶ می‌باشند.

انواع سرقفلی از دیدگاه حقوقدانان و عرف

بررسی این موضوع و پیشینه آن در حقوق ایران مبین آن است که همواره بین حقوقدانان و حتی در میان فقها در برداشت از مفهوم سرقفلی اختلاف عقیده وجود داشته است و مطالعه محدود در منشأ مناقشه، حاکی از آن است که این اختلاف ریشه در شباهت مفهومی حق کسب و پیشه و … دارد.
لذا طرح این سؤال به جا و مناسب خواهد بود که چرا با تمام تفاوت‌هایی که بین این دو تأسیس وجود دارد هنوز این اختلاف پابرجاست و دکترین درخصوص مفهوم این دو عمل حقوقی به عقیده واحدی نرسیده‌اند؟
تقسیم عرفی به این صورت ممکن است به جهت عملی آن چنان که باید مفید فایده نباشد؛ لیکن از لحاظ تسهیل در درک مفاهیم و تحلیل صحیح موضوع مثمر ثمر خواهد بود.

املاک ویلا

آیا خریدار سرقفلی می‌تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد؟

ماده ۴۷۴ قانون مدنی مقرر می دارد:
«مستاجر می‌تواند عین‌ مستاجره را به دیگری اجاره دهد، مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.»
براساس این قانون می‌توان گفت که مستاجر می‌تواند ملک را به هر کس دیگری اجاره دهد، مگر این‌که آن‌ها در قرارداد اجاره حق واگذاری به غیر سلب شده باشد.
در قراردادهایی که قبل از سال ۷۶ عقد شده‌اند، مستاجر حق انتقال به غیر ندارد. مگر این‌که در قرارداد ذکر گردد که مستاجر هیچ‌گونه محدودیتی در این مورد ندارد. حال بعد از تعریف سرقفلی مغازه چیست و سوالات مربوطه به سوالاتی درباره مالک سرقفلی در شرایط مختلف می پردازیم.

ویژگی های حق سرقفلی

در بخش های قبل، به توضیح مفهوم سرقفلی پرداخته و تفاوت سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت را مورد بررسی قرار دادیم. اما سرقفلی مانند تمام پدیده های حقوقی دیگر، دارای ویژگی های اختصاصی بوده که از طریق آن ها شناخته می شود؛ به همین دیل، در این بخش به توضیح ویژگی های حق سرقفلی پرداخته که به شرح زیر می باشد:
حق سرقفلی یک حق مالی است و تمام ویژگی های حقوق مالی بر آن حاکم است .
حق سرقفلی جزء اموال غیر منقول بوده و بنابراین، سرقفلی یک مال غیر منقول محسوب می شود.
سرقفلی، یک حق شرعی و مورد تایید شورای نگهبان می باشد.
مبلغ سرقفلی با توافق مستاجر با موجر تعیین شده و بنابراین یک مبلغ مشخص می باشد. البته ، نقل و انتقال سرقفلی ، مشمول پرداخت مالیات سرقفلی است .
سرقفلی، قابل توقیف بوده و می توان از آن ضمانت نمود.
اصولا سرقفلی توسط مستاجر، قابل انتقال بوده و برای انتقال آن نیاز به تنظیم سند رسمی نمی باشد.

املاک ویلا

طریقه مطالبه سرقفلی

مستاجری که مطابق قرارداد و همچنین مطابق با قانون مستحق دریافت سرقفلی می باشد می بایست با به همراه داشتن مدارک ،به دادگاه محل وقوع ملک نه شورای حل اختلاف مراجعه کرده و دادخواستی با عنوان مطالبه ی سرقفلی علیه مالک مطرح نماید. لازم به ذکر است مستاجر می تواند با مراجعه به هریک از دفاتر خدمات قضایی و پرداخت هزینه دادرسی اقدام به ثبت دادخواست خود نماید. درپایان یک نمونه دادخواست مطالبه سرقفلی نگارش می شود.
ریاست محترم دادگاه احتراما به استحضارمی رساند
به موجب سند اجاره رسمی شماره…مورخ…دفترخانه../عادی مورخ../توافق شفاهی مستأجرشش دانگ یک باب مغازهن در ملک خوانده محترم واقع در نشانی….. بودم-برابر درخواست موجر مجبور به تخلیه ملک شده‌ام. نظر به اینکه مطابق اجاره‌نامه در بدو انعقاد عقد اجاره مبلغ… ریال به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت شده است لذا با تقدیم این دادخواست تقاضای صدور حکم به پرداخت سرقفلی به ارزش… ریال با احتساب کلیه هزینه‌های دادرسی از محضر عالی مورد استدعاست.

تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی

١) حق کسب و پیشه تدریجی الحصول است، و بستگی به عمل مستاجر دارد؛ ولی حق سرقفلی قطعی الحصول است، و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مستاجر به موجر به وجود می آید.
٢) مقدار حق سرقفلی مشخص است؛ ولی میزان حق کسب و پیشه قابل محاسبه نیست.
٣) حق سرقفلی قابل اسقاط است؛ ولی اسقاط حق کسب و پیشه اسقاط ما لم یجب است. هر چند برخی می گویند با انعقاد عقد، سبب ایجاد شده است، و قابل اسقاط است.
٤) حق سرقفلی قابل ضمان است یعنی با ارزیابی کارشناسی و تعیین ارزش آن، قابلیت ضمان را دارا است، در صورتی که به طور رسمی به ثبت رسیده باشد؛ ولی حق کسب و پیشه این قابلیت را ندارد.
٥) حق سرقفلی قابل توقیف است و از حقوق مالی است و جزء اموال غیر منقول تبعی است و با تقدیم دادخواست تامین خواسته یا تقاضای توقیف، از طریق اجراییات اداره ی ثبت اسناد و املاک قابل توقیف است؛ ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست.
٦) حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است؛ ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست مگر در صورت درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص یا تفویض انتقال به غیر.

 

املاک ویلا

روش های انتقال حق سرقفلی

انتقال سرقفلی به صورت های زیر امکان پذیر است:
انتقال قضایی: در انتقال قضایی، سر قفلی از طریق حکم دادگاه انتقال می یابد.
انتقال اختیاری: در انتقال اختیاری، سر قفلی مغازه از طریق اسناد رسمی و با رضایت کامل مالک سرقفلی به صاحب جدید انتقال می یابد.
انتقال قهری: چنانچه صاحب سر قفلی فوت کند، تمامی حقوق او به ورثه ی انتقال می یابد.

املاک ویلا