اصطلاحات املاک
خرید آپارتمان در آمل
خرید آپارتمان در شهر آمل به عنوان یکی از شهرهای شمالی ایران، به دلیل آب و هوای مساعد و محیط زیبای آن، جذابیت خاصی برای
در اصطلاح سرزمین بخش نشده ای که میان دو یا چند تن مشترک باشد و مالکین مشاعی در مال شریک می باشند بدون اینکه متصرفات انان مشخص باشد را ملک مشاع می گویند.در واقع مال مشاع مالی است که در آن حالت اشاعه وجود داشته باشد.یعنی از حیث قانونی سهم شرکا معلوم و معین است اما از حیث جغرافیا خیر و ایشان در ذره ذره مال با یکدیگر شریکند.
ملک مشاع از آنجایی که دارای مالکین متعدد می باشد در فروش آن چالش ها وپیچیدگی های زیادی وجود دارد. اما باید توجه داشت که هر مالک ملک مشاع می تواند در سهم خود تصرف حقوقی کند .یعنی آن را بفروشد یا به دیگری انتقال دهد .ولی تصرف مادی ودست کاری در ملک بدون اجازه سایر شرکا امکان پذیر نمی باشد. سوالی که مطرح می شود این است که چطور میتوان ملکی را از حالت مشاع خارج کرد؟
در جواب باید گفت که افراز یکی از راه های جداسازی ملک مشاع می باشد. همواره مالکان به توافق یکسانی در خصوص فروش ملک نمی رسند، در نتیجه هر کدام از شرکا می توانند در جهت تقسیم ملک که افراز ملک مشاع نامیده می شود اقدام کنند.
۱.بصورت ارادی: مثلاً دو نفر خانه‌ای را با یکدیگر اجاره نمایند و در منفعت آن خانه با یکدیگر شریک شوند.
۲.بصورت قهری: شریک شدن دو نفر ممکن است بصورت قهری و غیرارادی باشد که یا در نتیجه ارث است مثلاً شخصی فوت می‌نماید و ورثه او حداقل ۲نفر هستند و اموال او بین ورثه مشترک خواهد شد یا در نتیجه آمیختگی قهری است مثلاً شخصی دو ظرف چینی همسایه را به عاریه می‌گیرد و با ۱۰ظرف چینی او که از هر نظر مشابه هستند آمیخته میشوند و دیگر نمی‌توان تشخیص داد که آن ظرف‌ها متعلق به چه کسی است. در این حالت آنها به نسبت و در تمامی آن ظرف‌ها با یکدیگر شریک میشوند.
در صورتی که نیاز باشد تا دعوی خلع ید ملک مشاع علیه متصرف یا متصرفین برپا شود، نیازی به حضور تمامی مالکین نخواهد بود. به عنوان مثال تصور کنید ملک مشاعی که تصرف شده است به ساختمانی ۵ واحدی تعلق دارد. بدین ترتیب یکی از مالکین به نمایندگی کلیه صاحبان ملک ساختمان مزبور میتواند اقدامات لازم به منظور برپایی دعوی خلع ید را انجام دهد.
دعوی خلع ید را میتوان در مورد شریک ملک مشاع و یا علیه غیر برپا نمود. یعنی در صورتی که یکی از صاحبان ملک مشاع بدون کسب اجازه از سایر مالکین به استفاده خود سرانه از ملک مشاع بپردازد، صاحبان دیگر ملک میتواند طرح دعوی انجام دهند. ضمن اینکه در صورتی که تصرف کننده از مالکین نباشد نیز میتوان تخلف فرد مزبور را به طور قانونی پیگیری نمود.
در صورتی که چند نفر ملک مشاعی را به تصرف خود در آورند، مالکین می‌توانند علیه همه و یا تعدادی از آنها اقامه دعوی کنند. لازم است بدانید که نحوه پر کردن دادخواست، حیطه رسیدگی دادگاه را مشخص خواهد کرد. لذا نام هر شخصی که در دادخواست ذکر شود، حکم دادگاه در مورد همان فرد اجرا خواهد شد. قوانین مربوط به ملک مشاع در مورد سرقفلی های واحدهای تجاری نیز صدق می‌کند. اگر در مورد اجازه فروش سرقفلی مالکین مشاعی سوالی دارید، بهتر است تا به مثال زیر توجه نمایید.
من صاحب ۶ دانگ یک ملک تجاری هستم. ضمن اینکه ۳ دانگ سرقفلی همان ملک نیز به من تعلق دارد. ۳ دانگ دیگر سرقفلی متعلق به مستاجری است که مدتی پیش فوت کرده است. در حال حاضر این سرقفلی به ورثه شریک من واگذار شده است. لازم به ذکر است که تمامی ورثه در خارج از کشور سکونت دارند. بنده قصد فروش ملک را دارم. اما به دلیل وضعیت سرقفلی، فروش دشوار شده است. از آنجایی که من در فروش ملک تعجیل دارم، می خواستم بدانم که شما چه راهکاری را به بنده پیشنهاد می‌دهید؟ سوال دیگر اینکه آیا حق مشاع هم همانند ملک مشاع قابل فروش است؟
در پاسخ به این سوال باید بگوییم که شما می‌توانید به منظور فروش حق مشاعتان به دادگاه مراجعه نمایید. در ادامه دادگاه اقدامات لازم به منظور فروش حق مشاع را انجام خواهد داد و پول حاصل از فروش را به شما پرداخت خواهد کرد.
حق شفعه در حالتی ایجاد می شود که در ملک واحدی دو نفر شریک باشند و یکی از شرکا سهم خود را بفروشد. مطابق قانون برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد می شود یعنی می تواند به محض اطلاع از فروش ،سهم شریکش را از خریدار پس بگیرد.
توصیه می‌کنیم همه مالکان مال مشاعی برای اعمال حقوق قانونی خود از جمله افراز ملک، فروش ملک، تقسیم ملک ،تنظیم سند رسمی مستقل ،تنظیم دادخواست و … حتماً از آگاهی و تجربه یک مشاور حقوقی متخصص یا وکیل متخصص دعاوی ملکی بهره‌مند شوند .
و با ارائه اسناد و مدارک شناسایی، قرارداد و اصل سند مالکیت مشاعی به وکیل، با صرف وقت و هزینه کمتری به نتیجه دلخواه و قانونی خود برسند.
املاک مشاعی به دو دسته‌ی کلی تقسیم‌بندی میشوند :
الف) املاک مشاعی که شرکای آنها بطور قهری و ناخواسته باهم شریک شده‌اند. نمونه‌ی بارز آن میتوان به املاک ورثه‌ای اشاره کرد که در آن وراث پس از فوت مورث ، بصورت قهری در ملکی که به ارث میرسد ، شریک میشوند .
ب) املاک مشاعی که شرکای آنها بصورت توافقی با یکدیگر شریک میشوند و در آن هیچ قهر و غلبه‌ای وجود ندارد .
توجه شود تا زمانی که ملک ورثه‌ای یا ملک شرکای مشاع تقسیم نشده باشد ، ملک کماکان مشاع خواهد بود.
هر چند فروش ملک مشاع به سبب تعدد مالکین و عموماً اختلاف میان ایشان ممکن است دشوار باشد و حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد (ملک مفروز) معمولاً افت قیمت خواهد داشت، اما باید بدانیم که هر یک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است، اقداماتی از قبیل فروش و اجاره را انجام دهد.
به این‌گونه اقدامات در اصطلاح «تصرفات حقوقی» گفته می شود. در واقع این تصرفات، در عالم اعتبار واقع می شوند. تصرفات حقوقی در مقابل تصرفات مادی قرار دارد، تصرفات مادی یعنی تصرفاتی که نسبت به خود مال و فیزیک آن صورت می پذیرد.
هر چند تصرفات حقوقی مثل فروش سهم مشاع از ملک به موجب قانون ممکن است، هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع منوط به اجازه (اذن) همه شرکاء خواهد بود، چرا که با توجه به مالکیت مشاعی ایشان در هر ذره، هر تصرفی در سهم خود به منزله تصرف در سهم دیگری نیز خواهد بود.
برای مثال اگر احمد و علی مالکین مشاعی ملکی باشند، تصرفات مادی یا عملی هر کدام در مال مشاع منوط به اذن شریک دیگر خواهد بود.
حال اگر احمد سهم خود را به رضا بفروشد، این فروش از لحاظ قانونی درست است و مانعی ندارد؛ اما اگر پس از انتقال مالکیت به رضا، وی بخواهد به عنوان مالک جدید در ملک حاضر شده و سکونت یا تصرفی تحت هر عنوان کند و علی راضی به این عمل نباشد، می تواند مانع از تصرفات رضا شود و این ممانعت از طرف علی قانونی است.
به دلیل همین مشکلاتی که در خصوص تصرفات مادی در ملک مشاع وجود دارد، مالکان سعی می کنند به این وضعیت خاتمه دهند و ملک را از حالت مشاع خارج کنند.
یک ملک و مال غیر منقول صرفنظر از اینکه آپارتمان باشد یا زمین باشد و یا مغازه و هر نوع ملک، در صورت داشتن مالکین متعدد به دو دسته کلی مشاع و مفروز تقسیم میشود.
ملک مشاع ملکی است که میزان سهم هر یک از مالکین در آن مشخص است ولی مصداق و محدوده سهم او مشخص نشده است در ا ین صورت هر یک از مالکین در تمام اجزای مال با هم سهم دارند مثلا اگر دو نفر یک آپارتمان را به نحو مشاعی و هر یک سه دانگ یا هر یک 50 درصد شریک باشند تمام اجزا و قسمتهای آن آپارتمان به همین نحو متعلق به هر دو است.
نوع دیگر مالکیت مشترک مالکیت مفروز است که در این نوع مالکیت سهم هر یک از طرفین و شرکا مشخص است.مثلا ًاگر سه نفر یک قطعه زمین 300 متری را شریک بوده و سهام آنها مساوی باشد میتواند با توافق یا در صورت عدم توافق حسب مورد با مراجعه به اداره ثبت یا دادگاه تقاضای افراز بنمایند. بعد از افراز سهم و حدود آن مشخص شده و حتی میتواند برای سهم خود تحت شرایطی سند شش دانگ مالکیت بگیرند.
نحوه اداره و تصرف در مال مشاع به جهت ویژگیهای خاص این نوع مالکیت احکام و مقررات پیچیده و مخصوصی دارد که توصیه میشود قبل از هر اقدام حتما با یک وکیل متخصص دعاوی ملکی مشورت شود.
در فرضی که یک ملک مشاعی که بین چند نفر مشترک است و فارغ از اینکه دلیل اشاعه ارث بردن است یا معامله ارادی و امکان حصول توافق بین همه شرکا برای فروش یا نحوه ی تصرف وجود ندارد، هر یک از شرکا صرف نظر از میزان سهم حق مراجعه به دادگاه و تقدیم دادخواست دستور فروش را دارد.
در فرض تقاضای فروش ملک مشاع یا تقاضای صدور دستور فروش، قاضی پس از رسیدگی و احراز مالکیت، و خوانده قرار داده شدن سایر شرکا دستور فروش صادر می کند.
در مرحله ی اجرا با ارجاع امر به کارشناس قیمت ملک مشخص شده و کل آن به فروش گذاشته می شود و وجه حاصل از فروش به حساب صندوق دادگستری واریز می گردد و طبیعتا هر یک از شرکا حق مطالبه صرفا سهم خود از مبلغ حاصله را دارد.
نکته ی قابل توجه اینکه مطابق قانون افراز املاک مشاع تقاضای دستور فروش لزوماً بعد از تشخیص عدم افراز قابل رسیدگی است. مگر اینکه در بین ورثه فرد محجوری باشد. به عبارت دیگر شریک مشاعی متقاضی فروش اول باید به اداره ی ثبت محل مراجعه نموده و پس از تشخیص قابل افراز نبودن ملک و صدور حکم عدم افراز می تواند برای فروش درخواست بدهد.
لزوم دادن درخواست عدم افراز قبل از تقاضای دستور فروش مربوط به موردی است که عملیات ثبتی ملک پایان یافته باشد. در صورتی که عملیات ثبتی ملک در جریان باشد یا اصلا انجام نشده باشد برای تقاضای افراز و فروش هر دو باید به دادگاه مراجعه کرد.
در این دعوا به جهت پیچیدگی، مشورت با وکیل دادگستری و وکیل دعاوی ملکی و وکیل متخصص املاک و قراردادها ضروری است.
خرید آپارتمان در شهر آمل به عنوان یکی از شهرهای شمالی ایران، به دلیل آب و هوای مساعد و محیط زیبای آن، جذابیت خاصی برای
خرید ملک در شهر آمل، یکی از موضوعات مهم و مورد علاقه بسیاری از افراد است. شهر آمل با داشتن آب و هوای مطلوب و
سند وکالتی ملک یا وکالتنامه ملک، یک سند حقوقی است که به وکیل یا نماینده اجازه می‌دهد که به نیابت از مالک ملک، امور مربوط
در بسیاری از قرارداد های اجاره، شرایط و مقرراتی برای فسخ قرارداد تعیین شده است. برای مثال، در برخی موارد، اجاره دهنده و مستاجر می‌توانند
مشاور املاک واقعی عموماً فرد یا شرکتی است که به مشتریان خود در خرید، فروش و اجاره املاک و مستغلات کمک می کند. این مشاوران
کد رهگیری معاملات املاک معمولاً به عنوان کد پیگیری یا کد رهگیری معاملات ملکی شناخته میشود و بسته به کشور و منطقه شما، نام یا
اجاره مسکن به معنای اجاره یک واحد مسکونی یا تجاری از یک فرد یا شرکت به شخص دیگر است. در این روش، شخصی که مسکن
فسخ قرارداد خرید و یا اجاره ملک ممکن است به دلایل مختلفی از جمله عدم انجام تعهدات طرفین، تغییر شرایط قرارداد، اشتباه در توصیف ملک،
اجاره ملک به معنای اجاره یک ملک مسکونی یا تجاری برای یک دوره زمانی خاص است که بین مالک ملک و مستأجر توافق میشود. در